近日,2022年拿地生猛的绿城中国,对外披露了去年财报业绩,背靠央企中交,又承继了创始人宋卫平衣钵、定位高端的房企先锋,很受期待。
昨天(3月28日),绿城中国的股价走势不错,一改年初以来阴跌下行,呈一条大阳线,收盘涨幅8.72%,看得出股民挺给力的。
对照当前上市房企已披露业绩的,除了龙湖持续优秀之外,其他即使央企保利、招商等也难说满意,要么增收不增利,要么双降,绿城似乎让股民也有惊喜。
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看财报,粗略一览,绿城中国的确不错,如其财报摘要列为第一、二条的,去年取得营收1271.5亿元,同比增长26.8%;净利近89亿元,同比增长15.7%,公司股东应占核心净利64.14亿元,同比增长11.3%。
这么一看,外人感觉绿城“还可以”。若细读研究,绿城这份财报开头摘要,跟往年一对比,部分有意凸显,部分被遮蔽。被遮蔽的,也很关键,甚至特别重要。
第一,未披露“毛利率”。去年,绿城中国毛利率17.3%,相比2021年毛利率18.1%微降0.8个百分点,再看2020年毛利率23.7%、2019年毛利率25.4%,一路下降,虽有行业下行影响,但自身也很关键。
比如,绿城中国2022年营收同比增幅26.84%,对应成本同比增幅28.1%,近些年绿城拿地有些贵。
去年,楼市低谷期,绿城猛底价拿地,但若未来房价不涨或徘徊,毛利率想维持现有水平,控成本就很关键,但任重道远。
第二,“归母净利”多少?实际上,“公司股东应占核心净利”就是“扣非后的归母净利”,“公司股东应占净利”也就是“归母净利”。
就企业来说,归母净利非常重要。去年,绿城中国取得股东应占净利只有27.56亿元,同比下降约38.33%!
基于此,绿城中国去年实现每股基本盈利1.03元,相比2021年每股基本盈利1.31元下降约21.4%,每股派息同为0.5元,同比略涨了0.04元,是安慰广大股民吗?
绿城归母净利,2022年为何大幅下滑近四成?
说来也不复杂,少数股东从绿城中国去年近89亿元净利中,居然“鲸吞”卷走了约61.4亿元,比上一年获得损益约32.2亿元猛增了29.2亿元,增幅高达90.7%!
这得从绿城销售说起。
去年,绿城中国实现总合同销售额3003亿元,相较于2021年3509亿元同比下跌14.42%,这个跌幅放在同期行业寒冬的大背景下,还算做的比较好。
其中,绿城自投项目2022年实现合同销售额2128亿元,权益销售额1224亿元,但权益销售比率虽比往年有所提升,但也只有58%,销售额含金量依然较低。
这背后,就是绿城合作项目近些年大增,看起来销售规模突飞猛进,但自身权益销售占比不高,算到集团层面,就是少数股东权益占比高,对公司净利分食多。
截至去年底,绿城中国总权益1114.13亿元,归母权益360.24亿元,比前一年末增加了约13.5亿元,少数股东权益738.62亿元,比上年末增加约116.6元。
这其中,还包括绿城中国手上仍有计入权益工具的永续债余额约15.27亿元,相比上一年末永续债107.58亿元大幅削减了近93亿元。
截至去年底,绿城中国银行结余及现金余额663.12亿元,比上一年末略有减少20亿元,总借贷1401.2亿元,比上一年末1274.59亿元增加了约126.6亿元,一年内到期借贷余额269.06亿元,占总借贷的19.2%,现金短债比2.46倍,短期偿债压力较小。
注意!同期末,绿城中国净负债697.27亿元,比上一年末增加了137.64亿元,致使净负债率从2021年末52%,上升至最新的62.6%,显著增加了10.6个百分点。
2022年,绿城中国新增项目27个,总建面408万方,耗资408亿元,平均楼面价14620元,相比2021年新增土储平均楼面价9080元,每平米大幅度增加了5540元,也是绿城在多个核心城市获取优质项目代价不菲。
如前所述,按照“房住不炒”大基调,房价不可能大涨,也只能小涨或维持现状,对地价贵了,盈利空间就面临更大的挑战。
好在,很多热点城市都在逐步取消“限价”,绿城此前一直受制于限价令而难以发挥品牌优势,难受了几年,以后可以卖更高的售价,但高价就意味着购房人上车门槛提高,对销售去化及规模也影响较大。
内容来源:地产密探
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